一、公寓

什么是公寓，公寓的概念没有严格的定义，在本质上的划分就有两种：住宅性质、商业性质。

1、住宅性质公寓：

土地的性质的住宅，产权年限一般是70年，买的话，可以落户，可有学区，民用标准的水电费用。

有的楼盘会说通天然气，但实际上大部分都不会接通天然气。

而且，这种性质的公寓会消耗贷款的名额。

有的人会说，这跟普通住宅没有什么区别了，确实，它之所以叫公寓，只是因为日照时间没有达到住宅的标准。

2、商业性质公寓：

成为“类住宅”，土地的性质的是商业用地，产权年限一般只是40年。

原本要用来建商铺、写字楼的土地，最后用来建成房子，可以提供部分的住宅需求，但和普通的住宅有本质的差异。

住宅性质的公寓在市场上并不多，更多的是商业性质的公寓，也就是我们今天要说的。

二、投资公寓的好处

开篇说了，商业性质的公寓，大部分都不限购，也就是说，只要有钱，公寓想买就可以买得到。这对于那些没有名额、没有落户的人来说，确实很有吸引力。

另外，公寓的价格吸引人。因为一般的公寓都是小户型的，一室一厅或者一室两厅，面积小，总价上比住宅低很多。

就这两点：不限购、总价低，都可以吸引很多人去看公寓了。

另外，还有一些公寓是可以“返租”的。

什么是返租呢？返租也叫“售后回租”，是开发商把房子卖出去，买房者不用于自住，而是由开发商代理出租或包租，在包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

这种返租的方式看起来真的稳赚不赔。对于看重回报率的投资客来说，公寓有巨大的吸引力。

三、为什么还是不推荐公寓？

公寓有许多优点，但是缺点也很明显。

1、公寓和住宅是两个完全不同的产品，不能只从价格上看。公寓的总价很低，但首付至少要五成，贷款的时间也只有十年，从贷款的压力来看，公寓贷款利率上浮的可能性高，月供的压力并没有比住宅轻松。

想要投资商住公寓增值保值，有点天方夜谭，不管是自身增值还是租金回报率，商住公寓的潜力都有限。

其次，公寓大多都是小户型，公摊面积普遍在20%-30%之间，活动的空间有限。除去公摊的面积之后，实际得到的面积更小。

再次，商用水电费，居住的成本高，人员嘈杂（有些直接改成办公地，出入的人比较多），居住体验不好、没有阳台、没有天然气，想出租出去也不容易。

最后，公寓的税费惊人。有数据显示，公寓交易产生的税费高达15%-20%。例如，你花100万买了一个公寓，涨价涨到150万，你卖出去了，也就赚30万，剩下的20万拿去交税。这个前提，还是能涨价，能卖出去。接盘侠也不是傻子。

四、总结

买房投资，本身的思路是没有问题的，但并不是所有的房子都值得投资，也不是所有的房子都是有潜力股。

还是那句话，投资有风险，入市需谨慎！公寓，不建议。